暴雷蛋壳公寓迎来资本市场最终命运退市(蛋壳公寓暴雷事件所引发的一系列问题)

来源:中国证券报-中证网

暴雷蛋壳公寓迎来了它在资本市场的最终命运——退市。

4月6日晚，纽约证券交易所宣布其监管机构“纽交所监管局”蛋壳公寓已经决定从纽约证券交易所退市，蛋壳公寓的美国存托股（ADS）交易将立即暂停。中国证券交易所注意到，早在3月15日，纽约证券交易所监管局就暂停了蛋壳公寓ADS的交易。

纽交所漂流445天

蛋壳公寓在纽交所待了445天，从上市到决定退市。

根据公开信息，蛋壳公寓成立于2015年6月，于2020年1月17日在纽约证券交易所上市，成为2020年首家登陆纽约证券交易所的中国股份。风景过后不久，蛋壳公寓陷入了各种舆论风暴，“跑路”“破产”传闻不绝于耳。

2020年10月，一则“蛋壳公寓公司财务跑路，破产倒闭”网上流传着这个消息。随后，蛋壳公寓官员否认消息不真实，公司已报警。蛋壳公寓的业务活动一切正常。

2020年11月，又有消息称蛋壳公寓可能宣布破产。蛋壳公寓微博回应说，该公司不会破产或逃跑。

在资本市场，投资者早就用脚投票了。上市以来，蛋壳股价持续下跌。蛋壳公寓最新股价为2.37美元/股，比发行价13.5美元/股下跌82.44%。

虽然股价表现不佳，但其亏损也在继续扩大。2017年至2019年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13亿元.66亿元、34.35亿元。蛋壳公寓2020年第一季度报告显示，公司收入同比增长62.48%至19.4亿元；净亏损12.3亿元，同比下降50.67%。

据市场分析，蛋壳公寓持续亏损的原因是公司从2017年到2019年使用“租金贷”模式迅速扩张，运营房间数量飙升近30倍，累计服务用户“100万 ”。截至2020年一季度，公寓数量为41.9万套。受新冠肺炎疫情影响，2020年市场整体租赁需求和租金呈下降趋势，市场租金水平接近甚至低于蛋壳收房东前两年的租金。

许多头部房地产企业进入集中长期租赁公寓

2020年，长租公寓市场发展不顺利，多家长租公寓企业纷纷雷霆万钧，可谓步入行业“寒冬”。根据相关数据统计，以工商登记为准，2020年，中国约有170家长期租赁公寓相关企业被取消或吊销，约占相关企业总数的15%，其中约5%的相关企业受到行政处罚或严重违法行为。

雷霆长租公寓的运营模式主要是C2B2C，也就是说，从不同的个人房东那里获得房子，然后简单地出租给个人租户，租金贷款，高进低出，长收短付是这种分散的长期租赁公寓“标配手段”，蛋壳公寓是典型的分散式长期租赁公寓。

易汉智库研究员余晓宇等人认为，分散式长期租赁公寓需要抢占两端的C端资源，陷入抢占住房的恶性竞争，因此存在高收入、低租金的现象。从长远来看，分散式长期租赁公寓的市场空间相对饱和，未来整体增长空间有限，集中式长期租赁公寓的利润前景、管理效率和服务质量优于分散式长期租赁公寓。

据中证君不完全统计，截至目前，万科、龙湖、徐辉、华润置地、招商蛇口等多家龙头房地产企业已进入集中式长期租赁公寓，完成一二线城市房地产企业的初步布局。

中国指数研究院报告指出，2021年，疫情对生活的影响将得到更好的控制，长期租赁公寓的供需将得到稳定。在政策上，长期租赁市场的基调是维护市场秩序，支持发展。我相信，随着市场参与者的多元化、产品的不断更新和迭代以及商业模式的改变，长期租赁公寓将探索未来适当的发展道路。