不动产投资税收政策
不动产投资税收政策(不动产投资的账务处理)
政策主要针对原始权益人。此前，业内认为，原始来自权益人层面发行REITs积极性不及预期，导致目前公募REITs推进不及预期的情况，税收成本可能是重要因素之一。目前税收政策配套支持，是支持REITs作为圆州基稳经济需求增大，无风险利率下行背景下资产荒的新选择，符合现阶段我国经济及金融市场实情。《中华人民共和国企业所得税法》
第九条 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12％的部分，准予结转迹晌以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（一）向投资者支付的股息、红利等厂权益性投资收益款项；
（二）企业所得税税款；
（三）税橘谨收滞纳金；
（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；
（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（六）赞助支出；
（七）未经核干站火械流讨定的准备金支出；
（八）与取得收入无关的其他支出。
随着土地、房产价值的不断升值，以不动产作为资本投资参股的越来越多，不动产投资税收问题也相应的受到人们的关注。那么不动产与普通资金投资参股在税收政策上有没有不同。以不动产投资参股需要缴纳哪些税呢?我们看一下不动产投资税收政策是怎样过的。
一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号规定：以无形资产、不动产投资入股，接受被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。同时规定对于该部分股权转让所得也不征收营业税。
二、土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财
税[1995]48号规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
然而需要提请纳税人注意的是，并非是所有企业都可以享受暂免土地增值税的政策，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号第五条规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
根据以上法规，我们可以得出结论：若投资方的投资行为同时符合以下条件便可享受暂免征收土地增值税的优惠政策：
1、贵公司不是房地产开发公司;
2、所投资对象也不是房地产开发公司;
3、贵公司接受被投资方利润分配，共同承担投资风险，而不是约定每年收取固定收益。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，纳税人所进行的不动产投资，在转让时所书立的转让书据，按印花税“产权转移书据”税目依法纳税。由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳。
四、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是契税是由被投资方缴纳的。
五、资产评估增值时个人所得税及企业所得税的税务处理
在现实生活中，投资方投入的不动产基本上都实现了资产评估增值，
对于投入资产评估增值的税务处理，笔者为方便读者理解，按投资者性质分为两类来说明：
1、个人以不动产对外投资时评估增值所得的税务处理
《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税
的批复》国税函[2005]319号文中规定：个人投资者在投资时发生的评估增值所得，暂不征收个人所得税，而在投资收回、转让或清算股权时如有所得时再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前账面价值。
该法规存在很多不足的地方，首先，对于个人以非货币性资产对外投资的个人所得税处理原则上没有和企业所得税保持一致，即没有分为按公允价值出售非货币性资产和对外投资两项部分进来处理;另外，由于投资时点与该投资收回、转让时点存在很长的时间间隔，纳税人往往借此实现延迟纳税的目的;最后，该法规没有严格规定投资收回、转让或清算股权时核定收入标准，而是提到在投资收回、转让或清算股权时“如”有所得时再按规定征收个人所得税，由于我国资本市场关联交易、内部操作股价等不规范事件频繁发生，投资者往往可以通过人为调低股价规避个人所得税。
正是由于上述文件的种种弊端，国家税务总局专门针对个人投资资产评估增值所得的个人所得税征收办法重新发布了一份文件，即《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号，文中规定：个人(自然人，下同)股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税;个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。以上税款均由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。
2、企业法人以不动产对外投资时评估增值所得的税务处理。
根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
从上文不动产投资税收政策的介绍，我们可以看到不动产投资税收税种主要包括营业税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税或企业所得税五个税种。并给出了这些税种是否免征的政策解答。营业税不征收，土地增值税分情况征收，印花税在股权转让时收取，契税由被投资缴纳，个税或企业所得税在不动产增值时收。
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